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“拿地价”仅相当于“销售价”的33%,80%土地货值在一二线,这家回款率超80%的房企羡煞万科,或率先受益房地产融资环境

时间:2019-06-30 07:40来源:dgdj作者:admin点击:

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【特别关注】阳光城(000671):“拿地价”仅占“销售价”33%,80%土地货值在一二线,这家回款率超80%的房企羡煞万科,或率先受益房地产融资环境改善。

投资逻辑:

高杠杆房企代表,杠杆边际改善,受益于融资环境改善最明显:从有息负债结构来看,公司非银贷款占比从 2017 年的 40%提升 到 2018 年的 53%。公司平均融资成本从 2017 年的 7.08%上升至 2018 年的 7.94%,主要是由于 2018 年行业整体融资环境较为紧张。未来随着行业融资环境好转,公司作为高杠杆房企代表,有望大幅受益。

重点布局一二线,受益于一二线核心城市楼市回暖:一线城市占比 48%,二线城市占比 38%,一二线合计 86%。从区域布局来看,公司坚定推进 3+X+1 战略,京津冀、长三角、珠三角三 大都市圈货值占比达到 44%,大福建货值占比 19%。

拿地踩刹车,力度放缓,成本可控:018 年 5 月,针对市场可能出现下行,公司开始收缩投资 节奏,7 月当机立断踩刹车,所有经过投资决策的项目重新进行评价,11、 12 月判断市场可能形成回暖,集中在一二线城市,以底价或底价附近的低 价获取了多宗优质土地。全年来看,公司很好地控制了拿地成本,拿地均价仅为 2299.97 元/平方米,仅占销售均价的 17.88%。公司目前土储平均楼 面地价 4339.44 元/平米,楼面地价/销售均价为 33.74%。

回款大幅增长,经营现金流连续第二年为正:2018年,公司进一步加强了现金流管控,销售商品、提供劳务收到的现金 793.63 亿,同比增长 38%,平均回款率约 80.05%。由于 2018 年销售回款增加,加上投资强度降低, 公司经营性现金流明显改善。报告期内公司经营性现金流流量净额为 218.31 亿元,同比 增长 147.55%,创下历史新高,连续两个会计年度保持正值。万科恒大等行业龙头19年要求销售额优先保证回款率,已经成为行业趋势。

估值目标:

天风证券认为,公司土地储备布局重仓一二线,且是高杠杆房企的代表,杠杆在持续 边际改善,在一二线市场回暖且融资环境边际改善的大背景下,公司有望大幅受益。

由于行业总体销售水平下滑,将 2019 年净利润预测由 45.8 亿下调至 40.3 亿,将 2020年净利润预测由64.1亿下调至55.5亿,预计2021年公司净利润约72.6亿,对应EPS为0.99、 1.37 和 1.79 元,对应 PE 为 8.00X、5.80X 和 4.44X,维持“买入”评级,六个月目标价由 7.70 元上调至 10.40 元。

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